不動産所有が相続税対策になるのはなぜ？

 相続が起きると、一部を除いてすべての相続財産が相続税の対象となります。このとき、相続財産は死亡時の時価で評価されますが、時価を把握するのは困難であることから、通達では財産の種類ごとに評価方法が定められています。例えば、現金や預貯金はそのままの額面で、有価証券や骨とう品などは死亡時の取引価格等で評価されます。
 土地・建物も取引価格かと思えばそうではなく、国税庁が定めた計算式を用いることとされています。よって、計算式を用いて算出された評価額が取引価格より低い額ならば、取引価格と同額の現金を持っていた場合と比較すると、課税される相続税は少なくなることになります。
 当記事では、土地・建物で相続することによって相続税額にどのような影響があるか、土地・建物の評価方法を紹介しています。また、税金面以外で不動産相続のメリット・デメリットも挙げていますので、不動産を用いた相続税対策を検討する上での参考にご一読ください。

 相続税は、相続で取得した財産に課税される税金です。現金ではない財産であれば、国税庁が定める方法によってその財産の評価を行い、税額を決めるための財産評価額を算出します。例えば5000万円の現金と、時価（公示価格）5000万円の宅地を相続で取得した場合、財産評価の際に、現金はそのまま5000万円の評価となりますが、宅地は時価での評価はされず、「路線価」や「固定資産税評価額」等を用いた評価方法によって評価されます。
 相続で取得した土地・建物の評価方法は以下のとおりです（詳しい算出式は「４．」を参照ください）。

 土地の評価に用いられるもののうち、「路線価」や「評価倍率」は、国税庁が全国の民有地（公共の所有ではない土地）について、土地等の評価額の基準として定めた値で、毎年7月1日に公開しています。その年分の「路線価」「評価倍率」はその年の1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などが考慮されており、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められています。
 また、土地の倍率方式や家屋の評価に用いられる「固定資産税評価額」は、市町村が、国の定めた固定資産評価基準に則って土地や家屋を評価し決定する額です。平成6年度評価替えから、宅地の場合は時価（公示価格）等の7割を目途に評価するとされています。
 このため、例えば5000万の現金と、時価5000万円の宅地を相続で取得した場合、財産評価の際に、現金はそのまま5000万円の評価となりますが、宅地は定められた算出方法によって5000万円よりも低く評価されることになります。
 すなわち、現金で相続するよりも土地・建物で相続をするほうが課税される相続税が減額されるため、一般的に土地・建物を所有することは相続税対策となるといわれます。

 ２．で述べたように、土地・建物で相続することが相続税の節税となります。
 土地・建物を所有している場合は現金化しないままのほうが相続税対策となります。また、新たに土地・建物を買う場合であれば、相続税評価額と時価の差が大きいものほど、相続税の節税が見込めます。ただし、相続税対策としての購入は税務署に指摘される場合もありますので注意が必要です。

 土地を他人に貸しており、その土地の上に他人の建物が建っている場合（貸宅地）は、一般に建物の所有者に借地権が生じます。借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利です。地主にとっては自分の土地であっても自由に処分することができない状態です。こうしたケースでは、財産評価は自用地評価額から借地権割合を控除して評価されます。すなわち自用地評価額よりも減額された額となります。
 また、土地の上に地主所有の賃貸アパート等がある場合（貸家建付地）は、地主にとって土地の使用収益権が一部制限されている状況になっており、同じく評価額が減額されます。
 貸している建物そのもの（貸家）も、借家権割合を考慮して、評価額が減額されます。
 このように、貸宅地、貸家建付地、貸家は、自用地として相続する場合と比べて評価額を抑えることができます。何も建物がない状態の遊休地がある場合には、アパートなどを建築して土地の有効活用を検討するとよいでしょう。

 相続後も同一生計であった家族が同じ家に住み続ける場合には、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例の対象となります。特定居住用宅地等に該当すれば、宅地の評価額から80％が減額され、大幅な節税が見込めます。
 また、この特例は事業で用いている宅地についても、一定の要件を満たせば適用対象となります。自営業で店舗や事務所、倉庫等を所有していて特例事業用宅地等に該当する場合は、宅地の評価額から80％が、宅地や駐車場等を貸し付けていて事業用宅地等に該当する場合は、宅地の評価額から50％が減額されます。要件や適用上限面積などの詳細は、国税庁ウェブサイトでご確認ください。

 ここで、土地・建物の評価方法について、主なものを紹介します。相続時の評価額を今知ることは厳密にはできませんが、今もし相続が起こった場合にどのように評価されてどのくらいの評価額になるのかを調べてみることは、財産の内容の見直しにも役立ちます。
 なお、土地・建物の評価は、地域的な条件に加え、広さや奥行、接する道路（公道・私道）などさまざまな要素を加味します。概算ではなく詳しい評価を望む場合には、税理士にご相談ください。

 宅地（自用地）の評価方法には、一般的に、「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方式があります。

路線価が定められている場合（市街地およびその周辺の土地）
●路線価方式
 まず、路線価と土地面積で評価額を算出
 次に、土地の形状等などによる加算・減算を行う

路線価が定められていない場合（上記以外の土地）
●倍率方式
 固定資産税評価額と評価倍率表で評価額を算出

 自用の家屋は、固定資産税評価額に1.0を乗じて評価されます。すなわち、固定資産税評価額と同じ額となります。一部の自用マンションの評価は（4）を参照ください。

 貸宅地、貸家建付地、貸家は、以下のように自用地評価額から借地権割合等を控除して評価します。

 最後に、相続税対策以外の面で不動産所有やその相続にどのようなメリットやデメリットがあるのか、主なものを紹介します。不動産を活用した相続税対策を行ううえで、広い視野で見たメリット・デメリットを把握しておくことは重要です。こんなはずではなかった、多く相続させたかったのにトラブルが起こってしまった、などとならないために、不動産を相続する際の注意点を押さえておきましよう。

 当記事では、相続税対策のセオリーとされる「不動産を活用すれば相続税対策になる」のはなぜか、そのしくみを解説するととともに、財産評価方法と評価減となる対策例について取り上げました。最後は不動産相続のデメリットも紹介しましたが、不動産は相続税対策として活用すると、確かに大きな効果が見込めます。高額であるためデメリットを十分に理解し、相続人となる家族と話し合ったうえで活用していくことが大切です。